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1024萬平方米 今年深圳百個樓盤陸續入市
??繼“930”政策刺激之後，深圳2014年的樓市在年底走出瞭一波翹尾行情。數據顯示，2014年12月，深圳新房市場以7754套的成交量高調收尾，讓業界看到瞭市場回暖的希望。隨著政策的持續發酵，開發商去化加速，業界估計2015年春節後深圳樓市將有新“盼頭”。據近日深圳中原地產公佈的最新數據統計，深圳將有102個新盤項目陸續面市，開啟深圳樓市幾年來的供應“大年”。
??在上千萬平方米新增面積中，龍華2015年的新增住宅面積同比增長數量居各區之首，而龍崗、寶安兩區的新增住宅建面則分別占全市新增面積的31%、25%，成為全市供應大戶。值得註意的是，102個新增樓盤中有55個為舊改項目，占總供應面積高達58%。
??對於2015年深圳樓市的價格走勢，此前深圳幾大中介曾預計會有10%左右的漲幅，但戴德梁行、第一太平戴維斯等機構卻表示房價上漲缺乏動力，也有分析人士指出，會有一些去化速度快的開發商根據市場熱度稍微調高價格，但幅度不會太大。另外，鑒於2015年宏觀經濟下行的局勢尚未扭轉，房價估計不會出現大幅度的上漲。
??去年四季度28個新盤入市占全年比重達四成
??在央行“930”新政出臺之前，多數購房者觀望情緒濃厚，2014年前三季度市場成交低迷，盡管二季度後有部分項目開始讓價，但是幅度並不土信貸台中太平土信貸足以刺激客戶入市，反而加重瞭繼續降價的預期。數據顯示，2014年9月份之前月均成交量僅有25萬平方米，較2013年的月均成交量下降瞭32%。
??央行“930”政策出臺後，市場開始“絕地反擊”。隨後的兩個月成交量記錄不斷刷新，12月成交面積創2008年以來的最高水平。據中原地產數據統計，2014年前三季度開發商捂盤成風，前9個月隻有42個新項目開盤，數量少同時開盤銷售率低迷，平均勉強達到六成。四季度出現明顯改觀，僅3個月就有28個新項目開盤，占據瞭全年四成的比重。尤其是降息政策出臺後的連續兩周，推盤數量空前，且基本上都開盤售罄，市場情緒達到巔峰。
??盡管第四季度開始“反擊”，但全年成交量依然同比下降8%，而從成交情況來看，深圳各區的市場出現瞭明顯的分化。由於前三季度降價預期升溫，對價格敏感度最高的剛需客戶普遍觀望，房貸彰化大城房貸主打剛需產品的原關外區域受到重創，至第四季度才開始大幅反彈，最終寶安和龍崗全年總成交量同比小幅上升。
??第四季度二套首付降低有效提振瞭改善型需求，以南山為主的原關內區域成交明顯回溫。然而福田為各片區成交量下滑幅度最大的區域，達47%；此外，坂田片區的舊改催熱瞭佈吉片區，區域成交量接近45萬平方米。由於原關內待開發宅地日漸稀少，舊改以及拓展關外區域逐漸成為趨勢，因此，西麗、坪山和平湖等區域成為這一輪浪潮的先導，成交量在2014年都取得明顯的突破，尤其是坪山，一舉躍居前五。前海效應繼寶安中心區之後，西鄉在2014年受益最多。而作為福田後花園的龍華，在商業、交通配套快速崛起，及出現一宗地王後，區域前景被看好。
??超三成新盤在龍崗
??近幾年樓市供應受政策調控和市場發展周期影響呈現出典型的“大小年”特征，相比冷淡瞭大半年的2014年，2015年是新房供應的“大年”。根據深圳中原研究中心的統計，2015年深圳將有102個新建商品住宅項目進入銷售階段，供應的住宅總量將達到1024萬㎡。中原地產相關人士表示，未來供應量龐大有很大一部分原因是由推盤延遲積壓所致，102個項目中有39個樓盤在2014年甚至更早就已經開工或是做過宣傳。
??記者留意到，在新增項目的區域分佈上，龍崗依然是供應大戶，寶安也後來居上，分別占全市新增供應面積的31%、25%。據瞭解，龍崗連續多年的高速開發已為區域儲備瞭巨大的存量，截至2014年11月，龍崗存量仍有200餘萬平方米，2015年該區供應的絕對值雖然仍位居各區首位，但占比將明顯下降，接下來幾年仍將延續下降的趨勢。而寶安在大前海概念的推動下，2012年的供應占比已達到40%，隨後幾年則有所回落，但一直保持在20%左右，但2015年寶安的熱點片區仍然是西鄉和寶安中心區。
??後起之秀的龍華被業界認為是2015年的焦點區域，數據顯示，其2015年的供應量高達167萬平方米，占總供應量的16%。記者瞭解到，早在2011年龍華新區設立之初，區域供應占比一度達到巔峰的20%，隨後幾年由於區域相關規劃和配套尚未落地，市場還不成熟，住宅供應連續幾年大幅震蕩。但僅2014年，龍華以多個購物中心紮堆亮相奠定瞭其商業居住價值，市場熱度持續升溫。除民治、龍華街道保持高熱度外，觀瀾的舊改也漸成氣候，業內人士預計，接下來幾年龍華供應將持續維持高位，“大小年”的特征將或被逐漸抹平。
??舊改盤占比過半龍華最突出
??記者註意到，在即將新推的102個新盤中，有55個是舊改項目，供應住宅面積達595萬平方米，占比58%。中原地產相關人士分析，這是由於土地資源緊缺，未來由新增宅地建成的項目占比將越來越少，舊改將成為主要來源。在這些舊改項目中，大開發商的身影非常顯眼，如萬科、地鐵集團都將在2015年推出多個項目，萬科供應的項目以高端住宅為主，如萬科溪之谷、萬科紅樹灣等；而地鐵集團未來1—2年供應在80萬平方米以上，且在未來3—5年還將有超過5個項目入市，招商地產(000024,股吧)也將有多個項目入市。
??在舊改項目的區域分佈上，表現最為突出的是龍華新區。盡管龍華新區是深圳最年輕的功能區，但多年來一直面臨著“新區不新”的難題：新區規劃建設面積共110平方公裡，新區成立之初已建設面積達107平方公裡，可建設用地不足3平方公裡，且絕大部分建成區建設檔次較低，距離新區建設“現代化國際化中軸新城”的目標相去甚遠。
??但在2013年，龍華新區以8個城市更新項目集中開工的成績實現瞭“零”的突破。據瞭解，目前龍華新區共有51個項目列入城市更新制定計劃，拆除用地面積約380公頃，其中觀瀾田背舊村、龍華郭嚇舊村、龍華弓村、民治牛欄前舊村等10個項目完成土地使用權出讓，累計完成項目拆遷面積達57.77公頃，土地出讓面積39.53公頃；此外，共25個項目（含已出讓、實施主體項目）已完成單元規劃審批，累計規劃審批完成186.45公頃。
??房價缺乏顯著上漲基礎
??面對2015年深圳樓市展望，早前美聯、中原負責人接受記者采訪時均表示，2015年深圳房價漲幅約在10%—15%，學位房漲幅尤其明顯。
??然而，第一太平戴維斯在新聞發佈會上則分析，2015年住宅市場將出現大量供應，主要集中在龍崗、寶安、龍華、南山四大區域；房產稅即將施行，預計將影響部分買房者的購房熱情；另外部分開發商出於資金流動性需求可能會降價放量。綜合以上因素，估計房價將保持平穩甚至出現輕微下調。
??戴德梁行也預測，深圳樓市調整趨勢難以根本改變，房價缺乏顯著上漲基礎。戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端表示，2014年末政策調整已經助推樓市回溫，而進入2015年經濟弱增長及低通脹格局又將為貨幣政策寬松打開空間，政策環境的改善必然對樓市環境構成利好，包括首套及改善性需求在內的有效需求的釋放將持續獲得支持，可以料見在土地稀缺、人口聚集、產業優化、前海因素等利好釋放的深圳，樓市顯著下滑的風險較小。另一方面，外圍經濟環境不明朗，國內經濟增速下行壓力仍然存在，不動產登記制度的施行也將加快房地產稅改革步伐等，這些因素或將對市場預期造成幹擾，從而一定程度上制約購房者意願，有效需求減弱或令當前成交快速增長的局面難以持續。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/16495961776024139383204.shtml
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