評論北京天價樓盤 別當風向標
??16.5萬元/平米！近日，融創北京農展館豪宅項目正式登場，並報出讓樓市也為之一震的“土豪”價格。據悉，北京住建委網站顯示的這一擬售價格，刷新瞭北京住宅項目預售均價的最高紀錄，也一舉登上全國預售均價最高的住宅寶座，引發市場的一片熱議。在雖有回暖行情幫襯著，但樓市大佬卻一致“看空”的情況下，市場忽然爆出一個“天價”，究竟是提振之舉，還是無奈之舉呢？
??資料顯示，該項目用地名為北京朝陽區農展館北路8號0304-622地塊，是去年9月被北京融創恒基地產有限公司以21億元、配建27.8萬平方米醫院面積斬獲的，而另算上異地建設醫院27.8萬平方米，融創實際應付地價達43.24億元，折合樓面價7.31萬元/m2，一舉刷新全國地價紀錄，成為全國新單價“地王”。
??當時，便有分析人士估算認為，算上各種費用，該項目最少要賣12萬元/平米才能保本。業內人士分析，按照平均售價16.5萬元/平米計算民間信貸代書缺錢急用哪裡汽車貸款，項目總貨值100億元。而項目的土地成本、建安、稅費以及管理成本合計為60億元，如果按照10%的年資金成本計算，銷售周期長短將成為該項目成敗的關鍵。但一般頂級豪宅本身的銷售周期都很長，一年大概去化十幾套就不錯瞭。比如，曾經引起無數關註的“滬上第一豪宅”湯臣一品， 2005年開盤入市時單價就高達11萬元/平米，在當時創下瞭內地住宅銷售單價的新高，但在隨後的9年漫長時間裡銷售緩慢。據該項目上海網上房地產最新數據顯示，截至2014年12月，湯臣一品項目住宅已售出74套，至今仍有107套未售出，其最近成交是在今年8月4日，均價在147133元/平米。
??這似乎是“面粉比面包貴”的豪宅們難以避免的命運，隻能用漫長的銷售周期換取高高在上的身價，因此，有業內人士表示，千萬別拿豪宅作為樓市價格的風向標，因為它不可控、不可復制。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/15045951602707403162078.shtml
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